住宅を購入する際には、どんな物件を選ぶか、物件情報の収集方法、申し込みや契約手続きなど、知っておきたいポイントがたくさんあります。ここでは、それらの流れと注意点を分かりやすくまとめました。
1. どんな物件を選ぶか
1-1. マンションか一戸建てか
一戸建て人気の傾向はあるものの、予算内で一戸建ての購入が可能なら良い選択肢になるでしょう。最近は都心でも、3階建てや100㎡未満のコンパクトな一戸建てが供給されており、価格も同程度のマンションとあまり差がないケースもあります。
- 定期借地権の場合
一定期間（たとえば50年）が過ぎると住宅を取り壊し、土地を地主に返さなくてはなりませんが、納得できるなら選択肢に入ります。 - マンションのメリット・デメリット
- 「土いじりがしにくい」イメージがあるものの、1階部分に専用庭がついているマンションもあります。
- 増改築がしにくいと言われますが、一戸建ても建蔽率や容積率が最大限使われていると、自由に増築できない場合があります。
すべての条件を満たす物件を見つけるのは難しいので、自分や家族にとって重要なポイントと価格や立地などのバランスを見ながら、ライフスタイルに合う物件を選ぶことが大切です。
1-2. 新築か中古か
同じ立地・条件なら、新築を選ぶ人が多いのも事実です。ただ、設備や広さが同程度なら新築のほうが価格が高くなるのが一般的。
一方で、中古住宅は価格を抑えつつ、立地や間取りなどの条件を総合的に検討できます。たとえば「職場から近い場所」「子どものために広い間取り」など、希望条件を優先しやすいメリットがあります。
ただし、中古物件は住宅ローンや税制面の優遇が新築より受けにくいことがある点には注意が必要です。また、新築は完成前に購入を決めるケースがありますが、中古なら実物を確認できる利点もあります。
2. 物件情報の収集
2-1. 物件情報はどうやって集める？
「良い物件に出会うためには、多くの情報を集めることが近道」と言われます。主な情報収集方法は次のとおりです。
- 情報アンテナを張り巡らす
- 新規分譲を行う不動産会社の「友の会」などに登録
- 新聞広告や住宅情報誌のチェック
- インターネットを活用
- 沿線・間取り・価格などをまとめて調べられるので、幅広い物件を素早く比較できます。
- チラシ広告・折り込み広告
- 新聞に入るチラシは、住まいの近くの物件情報を手軽に入手できる手段。
- ただし、不動産広告には規制がある一方で、悪質な業者が違法な表現で宣伝していることもあるので要注意。
- 不動産会社への訪問
- 売主や販売代理のほか、売買仲介を行っている会社もあります。
- 仲介会社に依頼すれば、物件探しから契約手続きまでサポートを受けられ、遠方の物件や多忙な人にもメリットがあります。
媒介契約とは？
不動産の売買や交換の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約と呼びます。不動産会社と媒介契約を結ぶと、物件や契約内容に関する書面を作成・交付する義務が生じます。
3. 申込みから売買契約まで
3-1. 購入の申込み
新築マンションや建売住宅の広告で「お申込証拠金○○円と印鑑をご用意ください」といった表示を見かけることがあります。
申込書に必要事項を記入し、申込証拠金を預けることで「この物件を買います」という意思表示をします。抽選物件の場合は、事前の登録や収入証明書（源泉徴収票など）の提出を求められることもあります。
- 申込証拠金とは？
購入希望の本気度を示したり、申込み順位を確保したりするために支払うお金です。申込金や予約金、手付金と呼ばれることもあります。
3-2. 重要事項の説明
不動産取引は法律が複雑なため、不動産会社が売主または媒介をする場合は、契約前に「重要事項」を書面で説明する義務があります。
この説明は、宅地建物取引士が「宅地建物取引士証」を提示したうえで行い、物件の内容や取引条件を詳しく説明します。法定の事項以外でも、買主に大きな損害が生じそうな情報は説明する必要があります。
疑問点があれば、ここで遠慮なく質問し、しっかり納得したうえで次の段階に進みましょう。
3-3. 売買契約
重要事項の説明を受けて納得できたら、売買契約に進みます。契約自体は口頭でも成立しますが、宅地建物取引業法（宅建業法）で「契約書を交付すること」が義務付けられています。
売買契約書には、物件や取引条件によってさまざまなパターンがありますが、基本事項として次のような内容が書かれます。
- 当事者（売主、買主）の情報
- 物件の表示（所在地、面積など）
- 代金の額・支払い方法・支払い時期
- 引渡し時期・所有権移転登記の時期
- 定めがあれば記載する事項（金銭の授受、契約解除、損害賠償、住宅ローン不成立時の処置など）
4. 売買代金の支払いと登記手続き
4-1. 売買代金の支払いの流れ
申込みから引渡しまでに、さまざまな名称で代金を支払います。一般的には次の流れです。
- 申込証拠金
- 購入希望を示すために、5万～10万円程度を預けるケースが多い。
- 手付金（契約締結時）
- 契約時に交付するお金。契約が無事に履行された場合は、売買代金の一部に充当されます。
- 内金（中間金）
- 売買代金を複数回に分けて支払う場合、契約後・引渡し前の支払いを指します。支払いが完了した時点で、契約履行が始まったとみなされ、売主は手付金を倍返ししての解除ができなくなります。
- 残代金（引渡し時または融資実行時）
- 申込証拠金、手付金、内金を差し引いた金額をこのタイミングで支払い、物件の登記を行います。
- 住宅ローンの実行が引渡しより後になる場合は、一時的につなぎ融資が必要になることもあります。
4-2. 登記手続き
新築分譲や建売なら不動産会社が手配してくれることが多いですが、中古物件の購入や仲介取引などの場合は所有権移転登記の意味を理解しておきましょう。
- なぜ登記が必要？
不動産の所有権を第三者に対して主張するための「対抗要件」となるからです。もし売主が二重売買をしていた場合、先に登記した人が所有権を主張できるため、登記を怠ると不利益を被る可能性があります。
5. 物件の瑕疵（隠れた欠陥）とアフターサービス
5-1. 物件に瑕疵があった場合の取り決め
「瑕疵（かし）」とは物件にある通常わからない欠陥を指し、一般的な注意では発見できないものを**「隠れた瑕疵」と呼びます。
民法では、売主は瑕疵担保責任**を負うことになっており、契約締結時に特約を結ぶ場合もあるため、その内容をしっかり確認しましょう。
5-2. アフターサービス規準
新築物件では、売主（デベロッパーなど）が独自に建物の部位別に補修を行う「アフターサービス制度」を用意していることがあります。通常は一定期間内であれば、無償で補修してもらえるのが基本です。
民法上の瑕疵担保責任の範囲をめぐって争いになることを防ぐため、売主が営業ツールや顧客サービスの一環として自主的に行う制度です。
5-3. 新築住宅の10年間瑕疵保証制度
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、新築住宅の**構造耐力上主要な部分（躯体）と雨水の浸入を防ぐ部分（屋根・外壁など）**については、10年以上の瑕疵担保責任が義務付けられています。
さらに、住宅性能評価書を取得する制度もあり、第三者機関が住宅の性能をチェックして評価書を交付する（任意）しくみが整っています。
5-4. 瑕疵担保責任履行のための資力確保
品確法の対象となる新築住宅の場合、売主は保証金の供託か瑕疵担保責任保険への加入のいずれかで、万が一の補修費用に備えることが義務付けられています。売主に資力がない、もしくは経営破綻したときでも、買主が補修を受けられるようにするための仕組みです。
住宅購入は人生の大きなイベントです。マンションか一戸建てか、新築か中古かなど、選択肢はさまざま。自分のライフスタイルや予算、希望条件を総合的に考えながら情報を集め、納得できる物件を見つけましょう。契約前の重要事項説明や、契約書の内容確認をしっかり行い、疑問や不安は早めに相談することも大切です。あなたの理想の住まいが見つかりますように。
