住まい（持ち家・投資物件）を貸し出す際には、いくつもの手続きやポイントを押さえておく必要があります。以下では、主な流れと注意点をわかりやすくまとめました。
1. 不動産会社に仲介や管理を依頼する
個人オーナーが自分で借主を見つけて賃貸経営を行う場合、宅地建物取引業免許は必要ありません。しかし、入居者募集や契約書類の作成などは専門的で、入居後にトラブルが起きたときにも対応が難しくなりがちです。
そこで多くのオーナーは、**不動産会社に仲介（媒介）**を依頼しています。不動産会社に依頼すれば、入居者募集から契約手続き、トラブル対応まで幅広いサポートを受けられます。
媒介契約の種類
不動産会社に仲介を依頼するときは、次の3種類の媒介契約のどれかを結ぶのが一般的です。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれ活動内容や制約、費用が異なるため、自分に合った契約形態を選ぶようにしましょう。
物件管理の委託
入居者が決まった後も、家賃の回収、清掃・メンテナンス、入居者からの問い合わせ対応、空室時の再募集など、賃貸経営には多くの仕事があります。これらを不動産管理会社に委託すると、オーナーの負担を大きく減らせます。
仲介業務と管理業務をまとめて行う不動産会社も多いので、一社にまとめて任せる方法も一般的です。
2. 物件の概要を正確に把握する
物件を借りたい人にとって、物件情報が曖昧だと契約を決めづらくなります。そこで、以下のような情報をしっかり準備しておきましょう。
- 住戸の情報：正確な面積、築年数、間取り、収納の数、設備など
- 付属設備：駐車・駐輪場の有無と料金、セキュリティーシステム、ライフラインの状況など
- 周辺環境：利用できる交通機関、公共施設（病院・学校・スーパーなど）や周辺施設の情報
これらの調査や資料作成は、仲介を依頼した不動産会社がやってくれる場合も多いです。ただし、オーナーしか持っていない情報（購入時の資料など）はあらかじめ用意しておく必要があります。
3. 賃料を確定する
物件概要を把握すると同時に、エリアの家賃相場を調べ、自分の物件の家賃を決定します。家賃を算出する代表的な方法は2つです。
- 積算
- 賃貸住宅の建設費や土地代、借入金＋金利、オーナーの利益などを合計し、償却期間で割って月額家賃を出す方法。
- 比較
- 周辺の類似物件の家賃を調べ、立地・築年数・設備などの違いから金額を調整して自分の物件の家賃を決める方法。
最終的には、市場のニーズ（比較）を重視して家賃を設定します。いくら積算で計算しても、相場より高すぎれば借り手はつきません。
また、家賃を坪単価・帖単価で計算する方法もあります。特に、変わった間取りの物件や同じような比較物件が少ない場合に便利です。
不動産会社への査定依頼
正確な家賃設定には、地元の不動産会社や多くの仲介実績がある会社に査定をお願いすると安心です。相場や物件の特性を踏まえた家賃を設定でき、空室リスクを減らすことにつながります。
4. 入居者募集要項を設定する
**「誰に住んでもらうか」**を明確にするため、以下のような条件を整理します。
- ターゲットの属性：単身者向け・ファミリー向け・学生向け・女性専用など
- ペット可／不可
- 楽器演奏の可否
- 初期費用の設定（敷金・礼金の額、フリーレントの有無 など）
条件を絞りすぎると募集が集まらないリスクもあるため、オーナーの希望と市場のニーズをバランスよく考えることが大切です。
5. 契約形態（普通借家か定期借家か）を決める
賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
- 普通借家契約
- 契約期間を定めても、更新時に借主は正当な事由がない限り退去する必要がありません。
- 貸主から解約したい場合は、正当事由や法定の予告期間などが必要です。
- 定期借家契約
- 契約期間満了で退去することが原則のため、貸主側の都合で終了させやすい形態。
- ただし、借主にとっては不利になるので、家賃はやや低めに設定される傾向があります。
どちらを選ぶかは、貸主の計画や入居者ターゲットに合わせて検討しましょう。
6. 入居者募集広告の費用負担について
不動産会社によっては、入居者募集のための広告費を別途オーナーに請求する場合があります。費用負担するかどうかは、事前に内容を理解したうえで決めましょう。
媒介契約の種類により報告義務の頻度が異なるため、活動内容や報告方法をあらかじめ協議しておくことが大切です。広告の効果が分かるように状況をこまめに確認し、必要に応じて方針を見直しましょう。
7. 入居資格要件の確認
借主への条件として、収入・職業・勤務先・クレジットやローンの滞納歴などを設定し、入居審査でチェックします。連帯保証人をつけるか、家賃保証会社を利用するかといった点も重要です。
不動産会社や管理会社が審査を代行する場合、オーナーの希望条件をしっかり共有しておきましょう。書類だけでは分からない借主の人柄なども含め、確認のポイントをあらかじめ決めておくと安心です。
8. 借主に用意してもらう書類
賃貸借契約の際、借主に用意してもらう主な書類は以下のとおりです。
- 住民票
- 収入証明書（源泉徴収票または納税証明書など）
- 本人確認書類（運転免許証・学生証など）
- 実印・印鑑証明書
- 連帯保証人の承諾書・住民票・印鑑証明書
9. 賃貸借契約を締結するときのポイント
契約は、オーナー（貸主）と借主が賃貸借契約書の内容に合意することで成立します。
不動産会社が作成した契約書であっても、オーナーは内容をきちんと理解することが大切です。
- 重要事項：家賃や敷金・礼金などの金額、支払い方法、物件の使用ルールなど
- 特約：更新料や中途解約、退去時の原状回復費用などに関する特別な取り決め
- 法令違反や、借主にあまりに不利な内容は無効になる可能性があるので注意が必要です。
10. 契約更新について
普通借家契約では、契約期間が満了すると合意更新か法定更新のどちらかになります。
- 合意更新
- 貸主と借主が改めて契約期間や家賃、更新料などを協議し、同意して更新する方法。
- 法定更新
- 貸主が更新を希望しないなどで借主と折り合いがつかずに期間が過ぎると、自動的に従前の条件で更新される状態です。
- 法定更新になると期間の定めがなくなり、更新料を受け取れなくなるなど、貸主にはデメリットが生じることがあります。
家賃の値上げを考えている場合や更新料を徴収したい場合は、更新手続きの時期や通知方法に気をつけ、借主とのコミュニケーションを丁寧に行いましょう。
11. 退去手続きについて
借主から解約の申し入れがあったら、以下の流れをスムーズに進めます。
- 退去日や日割り家賃の確認
- 退去時の立会い（荷物がすべて搬出されたあとに行う）
- 原状回復費用や敷金の精算
- 退去後の残置物対応（万が一残されていた場合の連絡先を確認）
退去時はトラブルが起こりやすいので、不動産管理会社が立ち会うなどサポートを利用するのがおすすめです。新しい連絡先を確認しておけば、敷金精算などの連絡もスムーズに行えます。
以上が、オーナーが物件を貸すときの主な流れとポイントです。仲介・管理をプロに任せることで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな賃貸経営を行うことができます。ぜひ参考にしてみてください。
